【千葉市緑区誉田町】築31年アパートの軒天改修・外壁塗装・共用部リニューアル工事｜賃貸経営を考えたコスト重視のメンテナンス事例

2026年5月10日

千葉市緑区誉田町にある、築31年・6世帯アパートのオーナー様より、

建物全体のメンテナンスについてご相談をいただきました。

千葉市緑区誉田町のアパート軒天と共用部改修・外壁塗装工事【基本情報】

Before

After

地域	千葉市緑区誉田町
施工内容	軒天重ね張り、外壁塗装、附帯塗装、共用部テラス撤去
使用塗料	パーフェクトトップSi
工事費用	約1,400,000円（税別）

オーナー様のお悩みとご提案内容

オーナー様が特に気にされていたのは、軒天井の傷みと共用部設備の老朽化でした。

ご相談内容は、下記の通りでした。

軒天井の傷みが進んでいるため全面改善したい
なぜ劣化しているのか原因も調査してほしい
2階共用廊下のテラス屋根が古く、今後の管理負担を減らしたい
撤去後は鉄骨柱も切断し、違和感なく仕上げてほしい
共用部の鉄部サビをしっかり直したい
汚れが目立ちにくいカラーで外観を整えたい

まずはセメント瓦の軒先を一部開口し、屋根内部の状態を確認。

調査の結果、屋根下地には大きな腐食や雨漏りの形跡が見られなかったため、

今回は費用対効果を優先し、屋根工事は次回メンテナンス時期へ持ち越す判断を行いました。

その分、劣化が進行していた軒天部分を重点的に補修。

傷みが強い箇所は下地補強を行い、新しい軒天材を重ね張りすることで

耐久性を向上させています。

さらに、【外壁塗装】【共用部鉄部塗装】

【老朽化したテラス屋根撤去】【鉄骨柱切断・仕上げ処理】もあわせて施工し、

建物全体の安全性と美観を改善しました。

収益物件として、将来的な修繕コストも考慮しながら

「今必要な工事」を優先したご提案を行っています。

施工前の劣化状況

現地調査では、軒天井に浮きや剥がれが発生しており、経年による劣化が進行していました。

特に軒先部分は雨風や湿気の影響を受けやすく、長年の蓄積によって

傷みが大きくなっている状態でした。

このまま放置すると、【軒天材の脱落】【内部下地への影響】【雨水侵入リスク】に

つながる可能性があるため、早めの改修が必要でした。

また、2階共用廊下のテラス屋根についても、【波板の変色】【固定金具の劣化】

【鉄骨柱の腐食】【全体的なたわみ】などが見られ、老朽化が進行していました。

共用部の鉄部にもサビや塗膜劣化が見られ、塗装による保護が必要なタイミングでした。

一方で、セメント瓦の内部下地は比較的良好な状態を維持していたため、不要な工事は避け、

優先順位の高い部分へ予算を集中させるご提案を行いました。

千葉市緑区誉田町のアパート軒天と共用部改修・外壁塗装工事の流れ

STEP1.　足場設置

安全かつ高品質な施工を行うため、建物全体へ足場を設置しました。

アパート工事では入居者様への配慮も重要となるため、

【共用通路の安全確保】【飛散防止メッシュ設置】【作業時間への配慮】

【入居者様への事前案内】を徹底しながら作業を進めています。。

STEP2.　劣化状況の再確認・詳細調査

足場設置後、細部まで再度状態確認を実施。

セメント瓦を一部捲り、内部下地や防水状態も細かくチェックしました。

その結果、今回は屋根工事を急ぐ必要はないと判断し、軒天改修を優先する施工方針となりました。

STEP3.　軒天補修・重ね張り

劣化が進行していた軒天は、傷みの強い部分の下地補修を行った上で、新しい軒天材を重ね張りしました。

既存材を活かした施工とすることで、【工事コストの抑制】【工期短縮】【耐久性向上】を実現しています。

STEP4.　共用部テラス屋根撤去

老朽化した共用部テラスを解体・撤去しました。

撤去後は不要となった鉄骨柱も切断し、違和感が残らないよう丁寧に仕上げています。

共用廊下全体がスッキリした印象となり、今後の維持管理負担軽減にもつながりました。

STEP5.　外壁塗装

外壁は高圧洗浄で長年蓄積した汚れや旧塗膜を除去した後、下地状態を確認しながら塗装を実施しました。

STEP6.　外壁塗装

今回採用した「パーフェクトトップSi」は、【耐候性】【防汚性】【美観維持性能】

に優れた塗料で、賃貸アパートなどの収益物件にも人気の高い塗料です。

色味についても、汚れが目立ちにくく落ち着いた印象となるようご提案しました。

STEP7.　共用部鉄部塗装

共用部鉄部はサビや塗膜剥がれが進行していたため、丁寧な下地処理を実施。

ケレン作業で、【サビ除去】【旧塗膜除去】【表面調整】

を行った後、防錆処理を施し塗装仕上げを行いました。

入居者様の目に触れやすい部分でもあるため、細部まで丁寧に仕上げています。

STEP8.　最終確認・清掃・お引渡し

施工完了後は塗装ムラや仕上がりを細かく確認。

共用部清掃も実施し、入居者様が気持ちよく生活できる状態に整えてからお引渡しとなりました。

Before

After

落ち着いたカラーで外壁を塗装し、清潔感と高級感のある外観へリニューアルしました。

汚れも目立ちにくく、長期的な美観維持にも配慮しています。

After

傷みが進行していた軒天を補修・重ね張りすることで、安全性と見た目の両方を改善しました。

After

老朽化したテラス屋根を撤去したことで、共用廊下がスッキリとした印象になりました。

今後の維持管理負担軽減にもつながっています。

After

サビが発生していた鉄部も、丁寧な下地処理と塗装によって耐久性を回復しました。

株式会社みすず　綿谷康伸

収益物件のメンテナンスでは、
「どこへ優先的に予算をかけるか」が非常に重要です。
今回も屋根下地の状態をしっかり確認した上で、
まだ使用可能な部分については次回メンテナンスへ持ち越し、
その分を軒天や共用部など、劣化が進行している部分へ
重点的に配分しました。

必要な工事を適切なタイミングで行うことで、将来的な修繕コストを
抑えながら建物寿命を延ばすことが可能です。
株式会社みすずでは、単なる工事提案ではなく、
オーナー様目線で最適な維持管理計画をご提案しています。